Der Mietvertrag

12.08.2009
Der Hauseigentümerverband erklärt, welche Punkte der Mietvertrag umfassen sollte.

Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermie-ter den Mietzins. Der Inhalt eines Mietvertrags kann im Rahmen der zwingend vorgeschriebenen Bestimmungen des Mietrechtes, welche im 8. Titel des Schweizerischen Obligationenrechtes enthalten sind, frei vereinbart werden.

Im Gegensatz zu bestimmten Vereinbarungen und einseitigen Erklärungen, für welche das Mietrecht das Erfordernis der Schriftform vorschreibt (z.B. Vereinbarung über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes bei Veränderungen des Mieters an der Mietsache; schriftliche Ansetzung einer Zahlungsfrist verbunden mit einer Kündigungsandrohung bei Zahlungsverzug des Mieters), bedürfen Mietverträge zu ihrer Gültigkeit nicht der Schriftform, selbst dann nicht, wenn es sich um die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen handelt. Mietverträge können mithin schriftlich, mündlich, ja sogar durch konkludentes Verhalten der Parteien abgeschlossen werden.

 

Die Parteien können vereinbaren, dass der Mietvertrag schriftlich abzuschliessen ist. Haben die Parteien die Schriftform nicht ausdrücklich vereinbart, ist aber von der Ausfertigung eines schriftlichen Vertrages gesprochen worden, so gilt gemäss Art. 16 OR die Vermutung, dass die Parteien vor Erfüllung der Schriftform nicht gebunden sein wollen. Von einem stillschweigenden Vorbehalt der Schriftlichkeit wird unter anderem ausgegangen, wenn eine Partei der anderen Vertragsdoppel zur Unterzeichnung zusendet bzw. wenn die Parteien gemeinsam einen schriftlichen Vertragsentwurf ausgearbeitet haben. Diese Vermutung kann umgestossen werden, wenn es einer Partei gelingt, den Beweis dafür zu erbringen, dass die Schriftform von den Parteien nicht als Gültigkeitserfordernis betrachtet wurde.

 

Empfehlung: Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages bei der Wohn- und Geschäftsraummiete ist dringend zu empfehlen. Die kantonalen Hauseigentümerverbände verfügen über Formularmietverträge, die von den Parteien nur ausgefüllt zu werden brauchen. Die allgemeinen Vertragsbestimmungen der Formularmietverträge regeln die für ein Mietverhältnis wesentlichen Belange. Allfällige Zusatzvereinbarungen sind ebenfalls schriftlich auszufertigen und zum integrierenden Bestandteil des Formularmietvertrages zu erklären. Vereinbarungen wie beispielsweise die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer, die Vereinbarung der Vorauszahlung von Mietzins und Nebenkosten, die Leistung einer Kaution oder das Verbot der Haustierhaltung sind ohne Vorliegen eines schriftlichen Vertrages in der Regel nicht beweisbar, wenn Vermieter und Mieter sich darüber uneinig sind.

Von: Thomas Oberle, lic. jur., Jurist, HEV Schweiz