Hypotheken

Die allermeisten Personen können ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht nur aus ihren Ersparnissen finanzieren, sondern sind auf eine Hypothek angewiesen. Doch auch wenn die Hypothekarzinsen momentan sehr tief sind, lohnt es sich, genau abzuwägen, welche Art von Hypothek abgeschlossen werden soll und auf welches Finanzinstitut die Wahl fallen soll. Laufzeit sowie die Wahl zwischen Fest- oder Liborhypothek hängen zudem auch von Ihrer persönlichen Situation ab. Daher lohnt es sich in jedem Fall auch, konkrete Offerten von den verschiedenen Anbietern einzuholen.

Grafik: VZ Vermögenszentrum AG

 

Richtlinien für die Vergabe von Hypotheken

Wie aus der Grafik ersichtlich wird, sind die Hypothekarzinsen seit den 1990er Jahren kontinuierlich gesunken. Bei der Vergabe von Hypotheken rechnen die Banken aber immer noch mit einem hypothetischen Zinssatz von 5%. Um eine Hypothek zu erhalten, dürfen die Zinszahlungen bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Das mag als grosse Hürde erscheinen, schützt aber auch die zukünftigen Eigentümer davor, eine Hypothek aufzunehmen, die sie später bei gestiegenen Zinsen nicht mehr bedienen können. Da das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz aufgrund der tiefen Zinsen stark angestiegen ist, haben die Banken auch verschärfte Regeln zum eingebrachten Eigenkapital erlassen. Seit Juli 2014 müssen 10% des Belehnwertes aus „echten“ Eigenmitteln bestehen. Das heisst, dass dieser Betrag nicht aus der Pensionskasse bezogen werden darf. Dies dient zum einen den Banken selber, die so das Ausfallrisiko im Falle von sinkenden Immobilienpreisen minimieren. Es schützt aber auch die Eigentümer, da sie so nicht Geld verbrauchen, welches sie im Alter benötigen werden.

HYPOTHEKEN RATGEBER

Hypothek für Investitionen in Immobilie?

Wegen Corona verbringen wir viel mehr Zeit zu Hause als früher. Deshalb möchten wir unsere Hypothek aufstocken und die Gelder in die Liegenschaft investieren. Wird die Bank die Investitionen eins zu eins als wertvermehrend einstufen?

In der aktuellen Corona-Lage überlegen sich viele Eigenheimbesitzer, Renovationen zu tätigen oder sich mehr Komfort in den eigenen vier Wänden zu gönnen. Bezüglich Wertsteigerung ist aber Vorsicht geboten. Nicht jede Investition in die Immobilie führt zwangsläufig zu einem höheren Liegenschaftswert. Als Faustregel lässt sich festhalten: Je exotischer der Ausbau, desto tiefer die Wertvermehrung der Immobilie. Beispielsweise führt der Einbau eines Pizza-Ofens zwar zu mehr Gemütlichkeit, die Attraktivität der Liegenschaft wird dadurch aber nur geringfügig erhöht. Anders sieht es bei einem hochwertigen Küchenausbau aus, der zu einer deutlichen Wertsteigerung führt. Sprechen Sie deshalb im Vorfeld mit Ihrer Bank über die geplanten Investitionen, und lassen Sie sich darüber informieren, wie sich diese – aus Sicht der Bank – auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.

Kündigung der Hypothek wegen Lohneinbusse

Wir arbeiten in einer vom Coronavirus besonders hart getroffenen Branche. Jetzt machen wir uns Sorgen, dass die Bank die Hypothek kündigen könnte, weil wir nicht mehr so viel verdienen. Können wir uns mit einer 10-jährigen Festhypothek vor einer Kündigung schützen?

In den meisten Hypothekarverträgen ist ein ausserordentliches Kündigungsrecht der Bank enthalten, falls sich die Bonität des Hypothekarnehmers deutlich verschlechtert. Dies gilt auch während der Laufzeit einer Festhypothek. Solange Sie Zinsen und Amortisationen pünktlich zahlen, wird aber kaum ein Institut diese Kündigungsklausel geltend machen. Denn es ist fraglich, ob diese Bonitätsklausel rechtlich durchsetzbar ist. Die Bank kann aber nach dem Ablauf einer Hypothek mit fester Laufzeit die Rückzahlung der Hypothek verlangen. Insofern bietet eine langfristige Festhypothek tatsächlich einen gewissen Kündigungsschutz. Mit einer 10-jährigen Festhypothek gehen Sie aber auch Risiken ein. Beispielsweise wenn Sie die Liegenschaft während der Laufzeit der Festhypothek verkaufen möchten. Die Ausstiegsentschädigung kann dann bis zu mehreren zehntausend Franken betragen.

Rahmenlaufzeiten bei Geldmarkthypotheken: Vor- oder Nachteil?

Wir haben eine Geldmarkthypothek (Libor), die nächstes Jahr in eine Saron-Hypothek umgewandelt wird. Neu hat die Geldmarkthypothek keine Rahmenlaufzeit mehr. Ist das ein Vor- oder Nachteil?

Viele Hypothekaranbieter haben sich noch immer nicht dazu geäussert, wie sie den Wechsel vom Libor auf den Saron vollziehen werden. Es zeichnet sich aber ab, dass einige Institute keine festen Rahmenlaufzeiten mehr anbieten. Ihr Vorteil: Sie können die Hypothek jederzeit zurückzahlen. Der Nachteil: Auch die Bank kann die Hypothek jederzeit kündigen, sei es auch nur, um die Marge zu erhöhen. Eine solche Situation gab es bereits einmal, und zwar Monate vor Ausbruch der Finanzkrise im Jahr 2008. Damals stiegen die Refinanzierungskosten am Geldmarkt an, weshalb die Banken reihenweise Änderungskündigungen verschickt haben nach dem Motto, entweder akzeptiert der Kunde höhere Preise, oder er soll sich einen anderen Kreditgeber suchen. Mit einer festen Rahmenlaufzeit sind Sie vor solchen plötzlichen Margenerhöhungen geschützt, zumindest bis zum Ende der Rahmenlaufzeit.

Vom MFH zum STWE?

Ich besitze ein Mehrfamilienhaus und überlege mir, dieses in Stockwerkeigentum aufzuteilen, damit ich meiner Schwester eine der Wohnungen verkaufen kann. Die Bank findet das keine gute Idee – sehen Sie das auch so?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Stockwerkeigentum aufteilen, gewinnen Sie auf den ersten Blick an Flexibilität, indem Sie jederzeit einzelne Wohnungen verkaufen können. Allerdings verlieren Sie im Falle eines solchen Wohnungsverkaufs das alleinige Bestimmungsrecht über die Liegenschaft. Das kann so weit gehen, dass sich ein einzelner Eigentümer gegen alle – auch sinnvollen – Renovationsarbeiten wehrt und Sie dadurch Mietzinsen reduzieren müssen oder sogar Leerstände riskieren. Auch der Käufermarkt für «zerstückelte » Mehrfamilienhäuser ist eingeschränkt. Vielen professionellen Anlegern ist es reglementarisch untersagt, nur Teile von Mehrfamilienhäusern zu kaufen. Prüfen Sie deshalb, ob es nicht einfacher wäre, Ihrer Schwester einen Miteigentumsanteil am Mehrfamilienhaus im Gegenwert der gewünschten Wohnung zu verkaufen und ihr dafür ein Wohnrecht einzuräumen, bei dem sie lediglich die Nebenkosten übernehmen muss. Das Wohnrecht muss dabei im Nachgang zu den Grundpfandtiteln der Bank stehen, damit diese mitmacht.

Sind Festhypotheken weiterhin empfehlenswert?

Sie haben vor drei Monaten geschrieben, dass der Zug für Festhypotheken noch nicht abgefahren sei. Wie beurteilen Sie die aktuelle Situation?

Seit mehr als einem Jahr bewegen sich die CHF-Langfristzinsen in einem Korridor, der rund 0,25 Prozentpunkte breit ist. Selbst als die Covid-19-Ansteckungen in der Schweiz Ende März ihren Höhepunkt erreicht hatten, wurde lediglich der obere Rand des Korridors touchiert. Seither sind die Zinsen wieder leicht gesunken. Um die wirtschaftlichen Schäden von Covid-19 in Grenzen zu halten, werden weltweit Hunderte von Milliarden Euros und Dollars in die Geld- und Kapitalmärkte gepumpt. Das drückt auf die Zinsen. Deshalb ist es sehr unwahrscheinlich, dass die Zinsen in den nächsten Monaten die obere Bandbreite des Korridors verlassen werden. Hingegen erhöht sich die Wahrscheinlichkeit einer weiteren Leitzinssenkung durch die SNB, was wiederum die Banken dazu bewegen könnte, die künstliche Untergrenze von 0 Prozent plus Kreditmarge aufzuheben. Mit einer Geldmarkthypothek (auch Libor- / Saron-Hypothek genannt) profitiert man am schnellsten von einer solchen möglichen Aufhebung.

Terminhypothek bei Hypothekarverlängerung

B. Z. Für die Erneuerung unserer Hypothek Anfang 2021 verlangt unsere Bank einen Terminzuschlag. Lohnt sich eine solche frühzeitige Fixierung trotz Zuschlag?

Wer von stark steigenden Zinsen ausgeht, kann sich den Zins seiner Festhypothek einige Zeit im Voraus fixieren lassen und sich so absichern. Für diese Sicherheit verlangen Banken oft einen Aufschlag zwischen 0,1 und 0,3 Prozentpunkten – abhängig von der Zeitspanne zwischen Zinsfixierung und Auszahlung der Hypothek. Somit lohnen sich Termin- Festhypotheken nur dann, wenn man bis zur Auszahlung mit einem deutlichen Zinsanstieg rechnet. Ein solch markanter Zinsanstieg in vorhersehbarer Zeit ist unrealistisch, da die Banken ihre Hypotheken trotz Negativzinsen auf mindestens 0 Prozent plus Kreditmarge kalkulieren und somit ein Zinspuffer entsteht. Erst wenn die SNB den Leitzins wieder auf mehr als 0 Prozent erhöht, werden Festhypotheken substanziell steigen. Auch hat sich in den letzten 30 Jahren gezeigt, dass man mit Geldmarkthypotheken deutlich günstiger fährt als mit Festhypotheken.

Liegenschaftsverkauf

K. W. Wir planen den Verkauf unserer Liegenschaft. Ab welchem Zeitpunkt sollen wir unsere Bank über die Verkaufsaktivitäten informieren?

Die Bank hat beim Verkauf der Liegenschaft kein Vetorecht. Sie können Ihr Objekt also ohne Zustimmung der Bank verkaufen. Dennoch ist es ratsam, den Hypothekargeber spätestens bei der Erstellung des Kaufvertrages beizuziehen. So kann im Kaufvertrag präzise festgehalten werden, welcher Anteil des Kaufpreises an die Bank fliessen muss, damit die Grundpfänder freigegeben werden. Im Falle von Festhypotheken sollten Sie zudem Ihre Bank anfragen, ob die Festhypothek auf die Käuferschaft übertragen werden kann. Infolge gesunkener Zinsen werden Sie der Käuferschaft zwar die Differenz zu den heutigen Hypothekarzinsen ausgleichen müssen – am einfachsten über einen reduzierten Kaufpreis. Unter dem Strich kommt diese Lösung für Sie aber deutlich günstiger, als wenn Sie der Bank die volle Ausstiegsentschädigung bezahlen. Übrigens hat auch die 

Käuferschaft etwas von dieser Übernahme: Während der Restlaufzeit der Festhypothek kann sie steuerlich höhere Schuldzinsabzüge geltend machen.

Hypothekarnehmer in Zahlungsverzug (Coronavirus Stand 7. April 2020)

D. K. Wie gehen die Banken während der Covid-19-Krise mit Hypothekarkunden um, die ihre Hypothekarzinsen nicht zahlen können?

Aktuell sind vor allem Geschäftsliegenschaften von der Krise betroffen. Fehlende Mietzinseinnahmen können dazu führen, dass die Hypothekarnehmer ihrerseits keine Zinsen mehr zahlen können. Ist ein solcher Zahlungsengpass abzusehen, sollte frühzeitig mit der Bank das Gespräch gesucht werden. Im Eigenheimbereich sieht die Situation dank der sehr tiefen Zinsen anders aus. Um die Tragbarkeitsrechnung zu erfüllen, muss ein Hypothekarnehmer in der Lage sein, einen Zinssatz von 5 Prozent zu tragen. Bei einer Hypothek von beispielsweise 500 000 Franken entspricht das rund 2100 Franken pro Monat. Effektiv kostet eine durchschnittliche Hypothek heute um die 1,25 Prozent. Bezogen auf das Rechenbeispiel sind das monatlich 520 Franken. In diesem tiefen Zinsumfeld werden die Banken eher zurückhaltend auf ein Stundungsgesuch reagieren. Versuchen Sie deshalb, die Hypothekarzinsen – wenn immer möglich – zu begleichen. Im Notfall können Sie immer noch einen einmaligen Aufschub von Amortisationen verlangen. Hier sind die Banken erfahrungsgemäss eher gesprächsbereit.

Staffelung der Hypothek

P. F. In den nächsten Monaten wird unsere Hypothek fällig. Bisher hatten wir jeweils fünfjährige Festhypotheken abgeschlossen. Neu möchten wir fünf und zehn Jahre kombinieren. Ist eine solche Staffelung der Hypotheken sinnvoll?

Festhypotheken sind nur dann sinnvoll, wenn man sich vor stark steigenden Zinsen schützen möchte. In so einem Fall sind Laufzeiten unter sieben Jahren aber zu kurz. Deshalb lohnt sich die Kombination von fünf- und zehnjährigen Laufzeiten nicht. Eine Staffelung ist aber grundsätzlich sinnvoll. Damit reduzieren Sie das Risiko, die gesamte Finanzierung in einer Hochzinsphase erneuern zu müssen. Anstelle der fünfjährigen Festhypothek empfehle ich eine Geldmarkthypothek (auch Libor- / Saron-Hypothek genannt). Dabei gilt: Je mehr Sie mit steigenden Zinsen rechnen, desto grösser sollte der Anteil der langfristigen Festhypothek sein. Übrigens: Im Markt werden derzeit Laufzeiten bis weit über 30 Jahre hinaus mit negativen Zinsen gerechnet, d. h. von einer Zinserhöhung sind wir gegenwärtig sehr weit entfernt.

Umstellung auf Saron

T. T. Ende 2021 wird der Libor durch den Saron abgelöst. Noch immer kann mir meine Bank nicht sagen, wie die Umstellung erfolgen wird. Was halten Sie davon?

Schon länger steht fest, dass der Libor-Nachfolger Saron (Swiss Average Rate Over Night) heisst. Der Saron ist allerdings ein Übernacht- Zinssatz. Um daraus einen längerfristigen Zinssatz errechnen zu können, wird der Übernachtzinssatz über eine gewisse Periode (z.B. 90 Tage) beobachtet. Aus der Folge dieser (90) Sätze wird mittels Zinseszinsberechnung der «Langfristsatz» (in diesem Beispiel der 3-Monatssatz) berechnet, der Compounded Saron («aufgezinster Saron») genannt wird. Jedes Institut muss nun für sich entscheiden, wie lange die Beobachtungsperiode sein wird und um wie viele Tage oder Wochen diese vorverschoben wird, damit die Quartalszinsen gegenüber dem Hypothekarnehmer rechtzeitig abgerechnet werden können. Unabhängig davon werden Sie von der Umstellung vermutlich nichts merken. Die künstliche Untergrenze von 0 Prozent plus Bankmarge bleibt weiterhin bestehen, und die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass auch 2021 der Libor und der Saron negativ sein werden. Mehr Informationen finden Sie unter: www.six-group.com oder www.saron.ch (letztere Website wird durch das VZ Vermögens- Zentrum betrieben).

Hypothek im Alter

C. R. Ich bin 70 Jahre alt, und der Grossteil meines Vermögens liegt in der Liegenschaft, die unbelastet ist. Ich lebe zurzeit noch von den letzten Ersparnissen und der AHV-Rente. Bekomme ich in meinem Alter noch eine Hypothek?

Ob man eine Hypothek gewährt bekommt, ist nicht vom Alter abhängig, sondern von der Tragbarkeit. Diese besagt, dass die Kosten für Hypothekarzinsen (mit 5% gerechnet), Nebenkosten (1% des Liegenschaftenwertes) sowie allfällige Amortisationen nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Da Sie nun hauptsächlich von der AHV-Rente leben, ist es wahrscheinlich, dass diese Regel schon bei einer geringen Hypothek nicht eingehalten würde. Als Alternative gibt es die Möglichkeit einer Immorente. Dabei wird die Liegenschaft mit maximal 50% des Verkehrswertes mit einer langfristigen Festhypothek belehnt. Mit dem Kapital aus der Hypothek werden zuerst die Hypothekarzinsen für die gesamte Laufzeit vorschüssig bezahlt. Der Rest des Kapitals steht zur freien Verfügung und kann zur Deckung der Lebenshaltungskosten verwendet werden. Voraussetzung für eine Immorente ist eine gut unterhaltene Liegenschaft an einem Standort, wo auch gute Verkäuflichkeit garantiert ist. Weitere Infos unter: www.hev-hypothek.ch/de/hypothekarformen  

Infoveranstaltung HEV Hypothek
BILD: ATHOMASS / FOTOLIA

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