• Mietzins anpassen? Das müssen Vermieter wissen

Mietzins anpassen? Das müssen Vermieter wissen

13.03.2020 MONIKA SOMMER lic. iur., eidg. dipl. Immobilientreuhänderin Stellvertretende Direktorin HEV Schweiz

Referenzzinssatz – Welche Auswirkungen hat das neue Rekordtief des Referenzzinses auf die Mieten?

Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mieten ist um ein weiteres Viertelprozent auf ein neues Allzeittief gesunken. Mit Wirkung ab dem 3. März 2020 beträgt er nur noch 1,25 Prozent. Das Gesetz kennt bei Änderungen des Referenzzinssatzes keinen Automatismus – weder bei Senkungen noch bei Erhöhungen. Die Kostensituation ist in jedem Mietverhältnis anders. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern daher, ihre Mietzinse basierend auf der aktuellen Kostensituation zu überprüfen.

Jedes Mietverhältnis ist anders

Für Mietzinsanpassungen sind gemäss Mietrecht verschiedene Kostenfaktoren entscheidend. Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 1,5 % auf 1,25 % entspricht einer Mietzinsreduktion um 2,91 %. Dagegen kann der Vermieter 40 % der allgemeinen Teuerung sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren, Liftabos, Versicherungen etc.) aufrechnen. In zahlreichen Regionen werden für diese Kostensteigerungen von den Schlichtungsbehörden jährliche Pauschalen von rund 0,5 % anerkannt. Die Sektionen des HEV können über die regionale Praxis Auskunft geben. Zudem kann der Vermieter seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende oder energetische Verbesserungen verrechnen (siehe dazu auch den Kasten «12 Milliarden Franken»).

Senkungsanspruch nur bei Missbräuchlichkeit

Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz generell nur dann, wenn der Vermieter mit dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist seit dem 3. März 2020 ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von maximal 1,75 %; bei neueren Bauten eine Bruttorendite von rund 3,25 %. Ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, muss den Mietzins nicht senken. Bei Altliegenschaften ist die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses entscheidend. Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt werden. Können sich die Mieter und Vermieter nicht einigen, hat der Vermieter in einem allfälligen Verfahren den zulässigen Ertrag oder die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses zu beweisen. Die Anforderungen an den Nachweis sind enorm hoch. Es empfiehlt sich in solchen Fällen eine Beratung.

Vorgehen bei Mietzinsanpassung

Stellt der Mieter ein schriftliches Herabsetzungsbegehren beim Vermieter, hat dieser gemäss Gesetz 30 Tage Zeit für eine Stellungnahme. Andernfalls kann der Mieter innert 30 Tagen mit seinem Anspruch an die Schlichtungsbehörde gelangen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter den Senkungsanspruch ablehnt. Um unnötige Verfahren nach Möglichkeit zu vermeiden, sind Vermieter gut beraten, eine ablehnende Stellungnahme zu begründen. Ergibt die Überprüfung gesamthaft einen Senkungsanspruch, kann die Mietzinssenkung unter Einhaltung der Kündigungsfrist (im Normalfall 3 Monate) auf den nächsten Kündigungstermin hin erfolgen. Ein Formular ist dafür nicht nötig. Ergibt sich aus der Verrechnung mit Erhöhungsfaktoren, z. B. mit einer wertvermehrenden Investition, eine Mietzinserhöhung, muss diese begründet und mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist anhand des kantonal genehmigten Formulars mitgeteilt werden.

Sonderfall: befristete Mietverträge

Bei befristeten Mietverhältnissen oder Verträgen mit einer mehrjährigen Mindestdauer, bei denen der Mietzins meist einer Indexklausel folgt oder gestaffelt ist, hat der Referenzzinssatz keinen Einfluss auf die Mietzinsentwicklung. Der Mietzins muss folglich aufgrund der Zinssenkung nicht überprüft werden.

12 Milliarden Franken

Jährlich investieren Private in der Schweiz rund 12 Milliarden Franken in Umbauarbeiten und Renovationen von Liegenschaften. Einen erheblichen Teil davon machen wertvermehrende Investitionen aus. Insbesondere die Investitionen für energetische Sanierungen werden aufgrund neuer Bau- und Energie-Vorschriften in Zukunft noch zunehmen. Die immensen Aufwendungen in den vergangenen Jahren konnten vielfach mit Zinssenkungen verrechnet und so ohne grosse Mietzinserhöhungen ausgeführt werden. Daher gibt es selbst in den Städten immer noch zahlreiche günstige Mietzinse. Seit über 20 Jahren werden im Durchschnitt nur rund 16 Prozent des Einkommens für die Miete aufgewendet.

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