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Private Hauseigentümer sind keine Abzocker

30.03.2023 Adrian A.F. Spiess MSc Economics Volkswirtschafter beim HEV Schweiz

Der Generalverdacht, dass Private eine zu hohe Rendite erwirtschaften, ist diskreditierend und nicht belegbar – Hauseigentümer sind ehrliche und aufrichtige Vermieter.

In einer der meistgelesenen Tageszeitungen der Schweiz wurden Hauseigentümer an den Pranger gestellt: «Private zocken die Mieter ab», sie «scheinen am wenigsten Skrupel zu haben, ihre Mieten bei Neuvermietungen an Marktpreise anzupassen – und so überrissene Einnahmen zu generieren », war zu lesen. Diese Vorwürfe sollen auf Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) sowie auf einer Auftragsstudie des Mieterinnen- und Mieterverbandes beruhen.

Private Hauseigentümer als Abzocker darzustellen und öffentlich zu diskreditieren ist unnötige Stimmungsmache und grenzt an Verleumdung. Denn der Vorwurf, dass Privatpersonen ihre Mieter ausnehmen, ist nicht haltbar.

Keine aktuellen Zahlen

Auf Anfrage teilt das Bundesamt für Statistik mit, dass keine aktuellen Zahlen, die den Mietpreis nach Eigentümertyp ausweisen, verfügbar seien. Darüber hinaus wird dem HEV Schweiz kommuniziert, dass das BFS über keine Daten zu den Renditen von Mietwohnungen verfüge. Der undifferenzierte Vorwurf gegen private Hauseigentümer ist folglich haltlos. Insbesondere die Aussage, dass «Zahlen des Bundesamts für Statistik zeigen […] Die grössten Abzocker sind unter den Privatpersonen zu finden.» ist frei erfunden und nicht belegbar.

Aber ist der Verdacht, dass private Hauseigentümer eine zu hohe Rendite erwirtschaften, tatsächlich vollständig aus der Luft gegriffen? Zumindest erscheint dieser unfundiert und generalisierend. Aus der Mietpreisstrukturerhebung, einer einmaligen Erhebung des BFS aus dem Jahr 2003, ging hervor, dass der durchschnittliche Mietzins von Wohnungen von privaten Hauseigentümern 81 Franken über dem schweizerischen Durchschnitt und 251 Franken über dem von Wohnbaugenossenschaften verlangten Mietzins lag. Die Höhe des Mietzinses allein lässt jedoch keine Rückschlüsse auf die erzielte Rendite zu. Zudem sind diese Daten 20 Jahre alt, und wir wissen nicht, in welche Richtung sich die Zahlen entwickelt haben.

Hohe Mietzinsen generieren nicht automatisch höhere Renditen

Wohnungen nur aufgrund der Höhe des Mietzinses zu vergleichen, ohne dabei Fläche, Lage, Ausbaustandard und Kostenstruktur zu berücksichtigen, ist falsch und widersinnig. Daraus Rückschlüsse auf die Rendite zu ziehen ist nicht nur fragwürdig, sondern schlicht und einfach nicht möglich. Die Renditeberechnung basiert auf den Kosten des Vermieters für ein bestimmtes Mietobjekt. Diese sind hauptsächlich vom Landpreis und von den Erstellungskosten abhängig, die wiederum von der Lage des Objektes (z. B. Seesicht, nahegelegene Einrichtungen, Steuerfuss) beeinflusst werden. Hinzu kommen Verwaltungskosten, werterhaltende und wertvermehrende Investitionen, Zinsen auf Fremdkapital sowie Versicherungskosten. All diese Kosten müssen bei der Berechnung der Rendite berücksichtigt werden. Private Hauseigentümer sehen sich dabei generell mit höheren Kosten konfrontiert als andere Eigentümertypen.

Skaleneffekte beschreiben die Kostenvorteile, die durch sinkende Kosten pro hergestelltem oder gekauftem Produkt sowie verwaltetem Objekt entstehen. Wohnbaugenossenschaften, institutionelle Anleger oder Immobilienfirmen verwalten hunderte Objekte und können ihre Verwaltungskosten entsprechend optimieren und diese auf eine Vielzahl von Objekten aufteilen. Private Hauseigentümer hingegen besitzen in der Regel nur wenige Mietobjekte und können folglich nicht von einem Skaleneffekt profitieren. Entsprechend sehen sie sich mit höheren Verwaltungskosten konfrontiert.

«Der Vorwurf, dass private Eigentümer ihre Mieter ausnehmen, ist nicht belegbar.»

Die obengenannten Skaleneffekte kommen auch bei werterhaltenden oder wertvermehrenden Investitionen zum Zug. Private Hauseigentümer können nicht von denselben Konditionen profitieren wie andere Eigentümertypen. Sie bestellen geringere Stückzahlen und vergeben kleinere Auftragsvolumen, wodurch sie über eine viel schwächere Verhandlungsposition verfügen. Wohnbaugenossenschaften institutionelle Anleger oder Immobilienfirmen profitieren entsprechend von geringeren Preisen für Einkauf, Unterhalt und wertvermehrende Investitionen.

Auch bei der Finanzierung von Wohnraum müssen private Hauseigentümer höhere Kosten stemmen als die meisten anderen Eigentümertypen. So profitieren zum Beispiel gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften oft von günstigeren Krediten, Subventionen, Vorzugskonditionen beim Erwerb von Bauland sowie von anderen Vorteilen, die Bund, Kantone und Gemeinden zur Förderung von günstigen Wohnungen sprechen. Institutionelle Anleger und Immobilienfirmen profitieren wiederum von besseren Finanzierungskonditionen und bezahlen tiefere Zinsen auf Fremdkapital als private Vermieter.

Vorwurf der hohen Renditen nicht belegbar

Mietzinsen sind abhängig von einer Vielzahl von Faktoren wie zum Beispiel Fläche, Lage, Ausbaustandard und Kostenstruktur. Zudem gibt es gute und plausible Gründe, die höhere Mietzinsen rechtfertigen würden. So müssen private Hauseigentümer höhere Kosten decken und verfügen allgemein über eine geringere Verhandlungsmacht gegenüber Bauunternehmen, Lieferanten und Handwerkern, insbesondere verglichen mit Wohnbaugenossenschaften, institutionellen Anlegern oder Immobilienfirmen.

Private Hauseigentümer sind ehrliche und aufrichtige Vermieter. Es lassen sich immer und für alles bedauerliche Einzelfälle finden. Von diesen jedoch auf das grosse Ganze zu schliessen, ist populistische Stimmungsmache und führt zu einer Verhärtung der Fronten, nicht zu einem notwendigen und konstruktiven Dialog.